Газета Metro и строительная компания ЦДС продолжают рубрику "Азбука недвижимости". В простой форме мы рассказываем о том, что необходимо знать в первую очередь при покупке нового жилья

Думаем о новой квартире – подразумеваем ипотеку. Таковы реалии рынка образца 2018 года. В кризис потенциальные покупатели жилья исчерпали практически все свои сбережения, и теперь, как свидетельствуют данные застройщиков, три четверти всех квартир покупаются на банковские деньги. Благо "сводки с полей" в течение двух лет были исключительно позитивными – ипотека никогда ещё не была столь доступной. Ну и эффект на практике соответствующий: за год выданной ипотеки в России стало в полтора раза больше. Впрочем, весенние минимумы (9,64% в среднем) убедили не всех. Заёмщики вспомнили: в начале года эксперты в один голос предвещали невероятные 7–8% в ближайшие год-полтора, но теперь, после введения очередных санкций и явно не улучшающейся ситуации в экономике (доходы в России по-прежнему не растут), их пыл угас. Сегодня большинство аналитиков склонны считать, что эпоха дешёвой ипотеки закончилась. Metro рассказывает, почему это, к сожалению, похоже на правду.

Нащупали дно
Матчасть проста. Ипотечные ставки зависят от ключевой – её устанавливает ЦБ. Долгое время она снижалась (до 7,25%), но сегодня, объясняют экономисты, падать ей, по сути, больше некуда. Разве что незначительно. Ставка упёрлась в экономическую ситуацию, которая пугает неопределённостью. И чиновники это косвенно признают: в конце апреля Центральный банк не стал принимать решения о новом снижении ставки. Апокалиптический сценарий предполагает очередное тушение пожара, как в 2014–15 годах, с подорожанием ипотеки, но и более позитивные прогнозы экспертов на поверку не так позитивны. Стабилизация – самый логичный сценарий, а дальнейшее падение ипотечных ставок до 7–8% только в течение двух-трёх лет. Если в экономике всё будет хорошо.

Не в нашу пользу
С 1 июля вступают в силу поправки в законодательство, касающиеся жилищного строительства. Пока застройщикам правила игры до конца не понятны, но, учитывая дополнительную нагрузку на строителей в виде проектного финансирования, цены на жильё должны вырасти. Насколько сильно – вопрос, но даже минимальный порог в 5–7% (а есть сомнения в том, что эффект будет столь слабым) в пересчёте на квадратные метры – это уже плюс четверть миллиона на средний метраж "однушки" в новостройке Петербурга. При росте цен даже де-факто дешёвая ипотека перестанет быть таковой. Придётся брать кредит на большую сумму и на длительный срок, вырастут и проценты.

Метр на вырост
Цены на жильё даже в кризис не падают. Вроде бы по логике, раз берут не так хорошо, должен быть обратный процесс в плане стоимости. Но рынок так не работает. Недвижимость – один из немногих активов, который не дешевеет в принципе. Пока спрос низкий, застройщики привлекают потенциальных покупателей скидками, акциями, рассрочками, предлагают совместно с банками доступную ипотеку, то есть сегодня покупать выгодно. Но в целом цена всё равно идёт вверх. Не стоит сбрасывать со счетов и отложенный спрос, который может возникнуть, когда покупатели почувствуют изменения на рынке.