Рынок недвижимости привык думать квадратными метрами жилья. Но есть другая, менее очевидная, часть городской жизни – многоэтажные паркинги, которые годами стоят полупустыми, не окупаются, раздражают и жителей, и застройщиков.

Девелопер Наталья Иванищева, помимо прочего, делает ставку и на такие объекты. По мнению эксперта, задача девелопера – вдыхать жизнь в недвижимость, делать здания удобными и полезными, чтобы выигрывали и инвесторы, и жители. Тот же принцип она применяет к парковкам, превращая проблемные коробки в живые многофункциональные центры.

Почему компания сознательно идёт в сложную, а многим и непонятную нишу, чем такой подход отличается от классического строительства новостроек и как паркинг может стать понятной инвестицией, Наталья Иванищева рассказала нашему изданию.

Тысячи лишних машино-мест

История с парковками началась с городов, которые стремительно застраивались. Девелоперы выводили на рынок целые кварталы и города-спутники, а машины, по сути, просто некуда было ставить. Дворы забивались, скорые и пожарные не могли проехать, соседи воевали за каждое место во дворе.

Государство не сделало паркинги социальным объектом, как садик или школу, но фактически обязало застройщиков их строить. При этом жёстких, единых норм нет. Земля дорогая, поэтому логика была понятная: поднять машины вверх, в многоэтажный паркинг, отчитаться по обеспеченности и идти дальше. Так на карте городов появилось много паркингов, которые на бумаге закрывают норматив, а по факту стоят пустыми и не работают.

Почему паркинги не окупаются

Если смотреть на цифры, картина везде примерно одна. Например, по нормам на квартал нужно, условно, 600 машино-мест. Реально продать удаётся процентов 20. 

Люди разбирают самые удобные места, нижние этажи дороже, верхние дешевле, в итоге заполнение получается рваным, где-то этаж забит, где-то стоит одна машина. Содержать такое здание дорого – коммуналка, охрана, уборка. А дохода, который бы покрывал эти траты, нет.

Плюс есть психологический момент. Многие покупатели квартир искренне считают, что парковка должна быть где-нибудь во дворе и бесплатной. Они готовы ставить дорогую машину в канаву или вдоль дороги, но не платить шесть тысяч в месяц за нормальное место или шестьсот тысяч за покупку машино-места. В итоге паркинг для застройщика превращается из "обязательного элемента проекта" в хроническую боль.

Множество парковочных комплексов стоят пустыми и попросту ветшают, превращаясь в опасные объекты.

Личный опыт: что показал первый объект

Мы это ощутили на себе. На одном из первых проектов, в ЖК "София", это большой комплекс класса комфорт из двадцати домов, мы приобрели наземный паркинг на 165 машино-мест. Казалось бы, комплекс заселён, машин много, цены адекватные, значит, всё разберут.

Прошло шесть лет. Паркинг так и не распродан примерно на 60 процентов. Здание не обслуживается в полном объёме, там часто грязно, охрана работает условно, потому что собрать деньги с небольшого количества владельцев сложно.

Этот кейс хорошо отрезвляет. Ты видишь, что сам по себе паркинг как "товар" людям не нужен. Не потому что он плохой, а потому что у части аудитории нет ресурса, у части другое отношение к платной парковке. И это не меняется по щелчку.

Зачем девелопер идёт в такую нишу

В какой-то момент стало понятно, что застройщикам легче отдать паркинг одному инвестору или девелоперу, чем годами пытаться распродать машино-места по одному. Для них это не профильный бизнес.

А для нас как девелопера это возможность взять проблемный актив и сделать из него рабочую историю. Но просто "сидеть на машино-местах" и ждать чуда смысла нет, мы это увидели на своём опыте. Поэтому мы начали смотреть на паркинг как на объём, который может зарабатывать по другому. И здесь важен наш подход: мы не строим только ради моментальной выгоды, мы ищем модели, в которых хорошо и инвесторам, и городу, и конечным пользователям. С паркингами логика ровно такая же.

От пустых этажей к сервису у дома

У новых ЖК есть интересная особенность: жителей много, а сервиса мало. Встроенные коммерческие площади на первых этажах часто дорогие по аренде, неудобные по конфигурации или их просто мало. При этом запрос очевиден, люди хотят иметь всё необходимое в шаговой доступности.

Родителей с детьми, например, интересуют кружки, спорт. Взрослым нужны услуги красоты, медицина, бытовые сервисы, кофе, место для тренировок, уход за питомцами.

Когда мы берём паркинг, который не востребован как чисто парковочный объект, мы смотрим на него как на заготовку под многофункциональный центр. Часть объёма может по-прежнему работать как парковка, но остальное превращается в торгово-сервисные и социальные пространства.

Так появляются современные комплексы, которые одновременно решают проблему парковки и закрывают базовые потребности района: от детских студий до фитнеса и мест для нового небольшого бизнеса.

Как меняется отношение жителей

На старте нас почти всегда встречают с недоверием. Люди пишут, что хотят машино-места, боятся, что что-то "отберут" или "застроят". Это нормальная реакция, мы её понимаем. Но когда объект запускается, становится видно, как меняется настроение. Жители получают в шаговой доступности нужные услуги, у многих появляется возможность развивать свой небольшой бизнес рядом с домом.

Очень яркая группа наших арендаторов – молодые мамы в декрете. Им важно оставаться рядом с детьми, но при этом реализовываться. Формат "свой зал, студия или кабинет в пяти минутах от дома" для них идеален. Для него нужно минимум логистики, максимум контроля за своим временем и жизнью.

В итоге то, что начиналось как "спорный паркинг", превращается в место, за которое потом благодарят. Есть парковка, есть инфраструктура, есть жизнь.

Паркинг как понятная и доступная инвестиция

Есть ещё один важный момент – инвестиционный. Мы предлагаем продукт, который позволяет людям вкладываться в коммерческую недвижимость понятным способом и с адекватными вложениями.

Рынок новостроек стал очень дорогим. Проекты на старте продаж выходят по цене выше, чем вторичка. Застройщики вынуждены закладывать в стоимость рост ставок по кредитам, подорожание материалов и другие риски. В итоге за всё платит конечный покупатель с отсроченным ожиданием по срокам готовности до 4 лет.

Мы же предлагаем альтернативу – объект, у которого уже есть понятный трафик, сформированная инфраструктура вокруг, ясная концепция и прозрачная модель доходности. В предыдущих проектах наши инвесторы за год увеличивали капитал на десятки процентов и получали пассивный доход от аренды. При этом мы максимально честны с людьми, не скрываем риски, не обещаем чудес, но показываем реальные сценарии роста.

Почему нам можно доверять

В своей работе мы опираемся на простые, но базовые вещи: ответственность, прозрачность и принцип win-win*. Мы сразу открыто обсуждаем сложные моменты: переносы сроков, изменения на рынке, дополнительные расходы. В кризисных ситуациях стараемся не прятаться, а предлагать решения, которые позволяют минимизировать риски.

Когда ты берёшь проблемный паркинг и делаешь из него живой объект, доверие особенно важно. Люди отдают нам свои деньги, застройщики – свои здания, район – своё пространство. И наша задача – собрать из этого работающую систему, приносящую пользу жителям, городу и бизнесу.

*вин-вин