1 января 2017 года в России вступили в силу поправки в 214-ФЗ, важнейший федеральный закон, регулирующий отношения между застройщиками и дольщиками. К настоящему моменту они ещё не имеют кардинального влияния на рынок новостроек, поскольку прошло не так много времени, не все дольщики ещё разобрались в хитросплетениях законодательства, но эффект на потребительском рынке уже виден и будет проявляться всё сильнее в ближайшие месяцы, рассказали Metro представители экспертного сообщества и строительных компаний. По их словам, основным будет смещение спроса в сторону покупки квартир на начальном этапе строительства. Это связано с самим характером статей, которые добавили или изменили в 214-ФЗ, а также общим желанием сэкономить.

Поправки касаются нескольких важных положений, непосредственно влияющих на покупателей жилья. Во-первых, в России появится компенсационный фонд, который будет формироваться из средств строительных компаний и использоваться для достройки дома в случае, если у бизнеса возникнут проблемы. Такое изменение должно решить проблему обманутых дольщиков. Во-вторых, существенно выросли требования по минимальному размеру уставного фонда застройщиков. Таким образом, с рынка должны уйти небольшие компании, которые могут столкнуться с проблемами при реализации проектов. В-третьих, с 1 января расширился перечень предоставляемой застройщиками информации. При этом основные документы должны размещаться в открытом доступе на сайте в сканированном виде. В частности, это разрешение на строительство, аудиторские заключения, формы ДДУ (договор долевого участия) и так далее. Также введена ответственность застройщика за нарушение сроков устранения недостатков, допущенных в процессе строительства дома, появляются новые основания для расторжения ДДУ и так далее.

Изменения в 214-ФЗ, говорят эксперты, сделают покупку первичной недвижимости в России безопаснее для простых граждан, а значит покупатели будут больше доверять строительным компаниям и начнут активнее покупать квартиры на начальных стадия, как это было в 2000-х. “Перекос” в сторону жилья в высокой степени готовности наметился лишь в последние годы, а катализатором стал продолжающийся кризис. В 2014 году  у ряда компаний появились проблемы чисто финансового свойства из-за взятых на себя обязательств.

По словам представителей застройщиков, к лету 2017 года заметно выросло число договоров ДДУ, заключаемых на стадии “котлована” и на ранних стадиях в целом. Сейчас цифра приближается варьируется от 10 до 20% в зависимости от строительной компании. Здесь вступление в силу поправок в 214-ФЗ поддерживается желанием клиентов сэкономить на фоне низкой покупательной способности в кризис.

–  В нашей компании на этапе котлована приобретается порядка 15-20% квартир, – рассказывает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". – В 2015 году объём продаж на раннем этапе строительства был несколько ниже, но сейчас он снова вернулся к обычным значениям. Это логично: чем более тревожные времена наступают на рынке недвижимости, тем меньше у застройщиков продаж на этапе котлована.

На раннем этапе строительства покупки совершают две категории покупателей, продолжает Терентьев.

– Во-первых, те, кто не может приобрести жилье в почти готовом доме в силу его более высокой стоимости. Во-вторых, это инвесторы, – говорит эксперт. – Вложив на начальном этапе минимально возможную сумму, они, в итоге, получают недвижимость с максимальной добавленной стоимостью. В силу того, что мы специализируемся на объектах класса масс-маркет и особенностей квартирографии этого сегмента, в наших жилых комплексах на начальном этапе строительства преобладают сделки со студиями и однокомнатными квартирами. Кстати, с инвестиционной точки зрения они являются наиболее ликвидными объектами, которые можно быстро продать или сдать в аренду.