Газета Metro и компания "ЦДС" продолжают рубрику "Азбука недвижимости".
Регулярно и в простой форме мы рассказываем о том, что необходимо знать в первую очередь при покупке нового жилья
Одной из причин, по которой люди долго размышляют над тем, брать жилищный кредит или продолжить арендовать квартиру, является убеждённость в том, что ипотечную квартиру продать невозможно. Мол, это балласт на долгие годы. Пока не выплатишь все деньги банку, привязан к месту жительства и “ограничен в правах”. На самом деле это, разумеется, не соответствует действительности. Причины для расставания с построенным жильём могут быть самые разные: от банального переезда на новое место жительство или желания купить квартиру побольше после пополнения в семье до невозможности платить кредит из-за ухудшения финансовой ситуации. В некоторых случаях владелец жилья, говорят эксперты, отбил займ за счёт того, что с приобретения будущих квадратных метров на этапе котлована квартира существенно выросла в цене, и хочет, говоря биржевым языком, зафиксировать прибыль, попутно избавившись от дорогого кредита. Само собой никто из банкиров не утверждает, что продать ипотечную квартиру легко, но при желании с этим не должно возникнуть серьёзных проблем. Metro по пунктам рассказывает, что делать.
Шаг первый: разрешите продать
Процедура продажи ипотечной собственности как правило начинается с получения разрешения от банка. Искать покупателя до этого этапа не стоит. Квартира находится в залоге, поэтому попытаться её продать без ведома кредитной организации не получится в принципе. На этапе регистрации собственности этот момент обязательно всплывёт и потенциальному новому владельцу откажут. Процедура получения разрешения зачастую просто формальность. При отсутствии серьёзных проблем по выплате кредита (а тем более, если оформляется кредит на нового владельца) банкиры не чинят препятствий в деле продажи жилья. Разумеется, если вы вдруг захотели продать ещё строящуюся квартиру, что бывает не так уж редко, то нужно разрешение застройщика.
Шаг второй: налетай, ипотечная квартира!
Поиск покупателя на ипотечную квартиру – возможно, самый сложный момент в предложенной схеме. На рынке недвижимости проблем с выбором нет – как в стройке, так и в готовых домах, так что потенциального покупателя нужно убедить приобрести жильё, которое находится в залоге у банка. Продавцы часто с порога завышают цену или, по крайней мере, берут по максимуму. Это понятно, поскольку они хотят отбить не только вложения, но и стоимость ипотеки – пресловутые проценты. Но чаще всего, говорят банкиры, получается всё иначе. Чтобы убедить приобрести квадратные метры с обременением, нужно сделать покупателю скидку.
Патовая ситуация может сложиться, если вдруг в договоре прописано ограничение на отчуждение недвижимости в течение какого-то срока после постройки дома. К примеру, в течение трёх лет или до момента выплаты кредита.
Шаг третий: дело техники
Процедура самой сделки во многом зависит от метода оплаты. Если у покупателя есть вся сумма на руках, то она делится на две части. Первой погашается сам ипотечный кредит. Вторую кладут в банковскую ячейку, ограничивая доступ к средствам до тех пор, пока обременение с квартиры не будет снято официально – через Росреестр. В противном случае, если денег у покупателя не хватает (и в конечном счёте неоткуда их взять), то ему придётся брать ипотеку в том же банке, с которым уже имел дело продавец. В случае нового кредита банкиры более лояльны, поскольку они не лишаются дохода.
