Стоимость любого продукта зависит от спроса и совокупности внешних факторов – экономической ситуации на рынке, количества предложений и покупательской способности. Аналитики портала "78.house", специализирующегося на предоставлении актуальной информации о новостройках Санкт-Петербурга, изучили спрос и предложения на первичном рынке города и определили основные тенденции.
По мнению крупных девелоперских компаний, застройщиков, риелторов и аналитиков тенденций к резкому взлету или падению цен на строящееся жилье или "новую" вторичку нет. Время дешеветь пришло только для старых квартир в советских домах 60-80 г.г. постройки. И это вполне объяснимый факт.
Ввод жилья в эксплуатацию за январь-март 2017 года – статистика и продажи
Старт в январе и работа на протяжении трех месяцев были успешны. По данным Росстата и Комитета по строительству за январь-март было введено в эксплуатацию 1 116 864 кв.м. жилья, что составляет 124% от периода прошлого года. В лидеры вышли Приморский, Выборгский и Московский районы.
Не наблюдается и снижения цен. По словам главы НОЗЖ и представителей строительных компаний ресурсов для таких ходов и демпинга просто нет – доходность балансирует между депозитными и кредитными ставками. Подтверждает это и анализ рынка.
По информации центральной базы статистических данных (федеральной службы государственной статистики) рост средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья за 2016 год составил порядка 7%. По данным центра оценки и аналитики ГК "Бюллетень недвижимости" за март 2017 года тенденция продолжается.
Спад в 20% по отношению к первому кварталу 2016 года отмечен только в продажах. Однако фиксируют его не все – на фоне 10-34% потерь у одних девелоперов присутствует и рост объемов в 20-35% у других, таких как ГК "КВС" и "Л1". В качестве причин крупные игроки рынка называют как эффект от госпрограммы поддержки ипотеки, так и в ограниченные текущие предложения у отдельных застройщиков.
Ставки по ипотеке и отмена субсидирования как стимуляторы продаж
Активный рост продаж квартир в прошлом году был в первую очередь связан с господдержкой. Крупнейшие банки города выдали 50 тыс. ипотечных кредитов. По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и компаний в 2016 году доля сделок с ипотекой в среднем составляла 45% и выросла в 1,5 раза по сравнению с предыдущим отчетным периодом. В декабре на фоне объявлений о завершении госпрограммы объем зарегистрированных договоров у отдельных продавцов, например "Строительного треста", достигал 70%.
В текущем году спрос на ипотечные кредиты продолжает стимулироваться, что должно привести к росту спроса на жилье и, следовательно, к повышению стоимости кв. метра.
Сбербанк, ВТБ и ВТБ24 снизили базовые ставки по ипотеке до 10,9% и 10,4% на квартиры в новостройке. Ряд кредитных организаций – Промсвязьбанк, СПБ Банк, Банк Санкт-Петербург – готовы давать кредиты с нулевым первоначальным взносом, но по средней ставке 13% годовых и в определенных жилых комплексах.
По утверждению аналитиков АИЖК ставки по ипотеке в 2017 году могут опуститься и ниже 10%, что активизирует рынок. Косвенно свидетельствует об этом и то, что ЦБ пошел на очередное снижение ключевой ставки до 9,25%.
"Советская" вторичка, "новая" вторичка или первичка
Старая "советская" вторичка – квартиры в домах 60-80 г.г. постройки – все меньше интересует покупателей. Это видно по предоставленной ЦБСД динамике цен прошлого года, согласно которой средняя цена предложений снизилась на 1,5%, и результатам исследования рынка ГК "Бюллетень недвижимости" в марте 2017 года.
Подтверждают падение спроса данные кредитных организаций, по которым квартиры в ипотеку все чаще покупаются в новых домах.
На примере портфеля банка "ДельтаКредит"
А также информация Росреестра, согласно которой количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в 2016 году выросло на 35% по сравнению с 2015 годом.
С одной стороны – потенциальная прибыль от перепродажи квартиры после сдачи уменьшилась в среднем на 10%, поэтому вкладываться в строительство ради дохода менее интересно. С другой стороны – при сегодняшнем небольшом ценовом зазоре между "старой" вторичкой, "новой" вторичкой 5-7 лет и первичкой теряется смысл в покупке первой. Жилье в новых домах выигрывает по планировке, площади и уровню комфорта, а с постепенным ростом спроса на более качественные квартиры медленно поднимается и цена.