Черногория – небольшая балканская страна с мягким климатом, адриатическим побережьем и дружелюбной налоговой системой, которая за последние годы стала магнитом для русскоязычных семей, ищущих новое место для жизни. Один из самых доступных и прозрачных путей иммиграции здесь – получение ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости. Главное преимущество такого маршрута в том, что оформить резиденцию в Черногории можно сразу на всех членов семьи – супругов и несовершеннолетних детей – без минимального порога стоимости объекта.

В этой статье вы получите структурированное, пошаговое руководство:

  • какие требования предъявляет законодательство,

  • какую недвижимость можно купить,

  • какие документы понадобятся,

  • сколько времени и денег закладывать на процесс,

  • какие нюансы чаще всего создают трудности на практике.

Материал написан актуально на май 2025 года, однако миграционные правила могут меняться; перед подачей документов рекомендуем уточнять свежую информацию или обращаться к профильным юристам.

Что такое ВНЖ в Черногории и почему стоит его получить?

Вид на жительство (ВНЖ) в Черногории – это привремени боравак (privremeni boravak), то есть разрешение на временное проживание сроком до одного года с правом ежегодного продления. Статус оформляется на паспортах иностранцев и подтверждается пластиковой картой-ID, аналогичной национальному удостоверению личности.

Ключевые преимущества ВНЖ в Черногории

  1. Легальное долгосрочное пребывание
    ВНЖ позволяет жить в стране круглогодично, а не ограничиваться 90 днями безвизового въезда. Вы свободно въезжаете / выезжаете столько раз, сколько нужно, без дополнительных виз.

  2. Возможность оформления всей семьи
    Оформляя ВНЖ в Черногории для семьи, вы включаете супруга(у) и несовершеннолетних детей в то же заявление: все получают резиденцию и равные права на пребывание.

  3. Доступ к инфраструктуре

    • Образование: дети могут посещать государственные или частные школы и сады.

    • Здравоохранение: доступна государственная страховка или добровольная медицинская страховка, признанная местными клиниками.

    • Банковские и коммунальные услуги: с картой боравка проще открыть счёт, подключить Интернет, заключить долгосрочный контракт на мобильную связь.

  4. Оптимальный режим налогообложения
    При выполнении критериев налогового резидентства (183 дня в календарном году) можно пользоваться одной из самых низких ставок подоходного налога в Европе – 9 %–15 %, что особенно привлекательно для фрилансеров и удалённых сотрудников.

  5. Перспективы дальнейшего статуса
    Хотя ВНЖ Черногория по недвижимости сам по себе не ведёт к ПМЖ, он открывает двери к другим основаниям (например, регистрация компании, трудовой контракт, брак). Со сменой основания возможно получение постоянного проживания (stalni boravak) и, при соблюдении условий, гражданства.

  6. Географическое положение и качество жизни
    Мягкий климат Адриатики, экологически чистая природа и близость к Шенгену делают страну удобной базой для путешествий и бизнеса.

Важно: правила иммиграции могут меняться. Информация актуальна на май 2025 года; перед подачей документов проверяйте обновления Министерства внутренних дел Черногории или консультируйтесь с профильными юристами.

Основание для ВНЖ: покупка недвижимости в Черногории

ВНЖ при покупке недвижимости в Черногории – самый "прямой" способ получить резиденцию в Черногории без регистрации компании или трудового контракта. Закон сохраняет эту возможность в 2025 году и не устанавливает минимальной стоимости объекта: важно лишь подтвердить право собственности на жилую площадь.

Жилая недвижимость, подходящая для оформления ВНЖ

  • Квартира в многоквартирном доме (новострой или вторичный рынок).

  • Городской дом или вилла на индивидуальном участке.

  • Таунхаус или дуплекс, если объект зарегистрирован как отдельная жилая единица.

  • Часть объекта – достаточно обладать ≥ 50 % доли (например, супруги могут оформить недвижимость в общую собственность).

Не подходят: пустой земельный участок, апарт-отель в статусе "туристический комплекс", чисто коммерческие площади.

Требования к праву собственности (лист непокретности)

  1. Договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего регистратор вносит изменения в кадастр.

  2. Через 1-3 недели заявитель получает лист непокретности (List nepokretnosti) – выписку из ЕГРН Черногории, которая и служит ключевым доказательством для подачи на ВНЖ Черногория недвижимость.

  3. Выписка действительна 6 месяцев; если срок вышел до даты подачи, нужно получить свежую копию.

  4. Документ прилагают с нотариальным переводом на черногорский; переводчик должен быть в реестре суда.

Где искать объекты?

Рынок Черногории давно вышел за рамки побережья Будвы. Всё популярнее север страны – горнолыжный Колашин, зелёная Подгоричская долина, плато Жабляка. Если вы планируете купить квартиру в Черногории в развивающемся горном регионе и одновременно вложиться в готовый сервисный объект, присмотритесь к клубному дому Edelweiss Ecohouse в Колашине: эко-концепция, 30 апартаментов и управляющая компания, которая сдаёт жильё, пока вы за границей. Такой формат сочетает личное использование и доходность – то, что ценят многие семьи-инвесторы.

Налоги и разовые расходы при покупке

Основные расходы при покупке недвижимости в Черногории:

  1. Налог на переход права собственности (для вторичного рынка):
    – 3 % от кадастровой стоимости объекта.
    – Оплачивается до регистрации сделки в кадастре.

  2. НДС (при покупке новостройки):
    – 21 % включён в стоимость недвижимости.
    – Уплачивается при оплате застройщику, как правило, уже заложен в цену.

  3. Нотариальный тариф:
    – Обычно составляет от 0,01 % до 0,025 % от суммы договора.
    – Оплачивается в день подписания договора у нотариуса.

  4. Регистрационный сбор кадастра:
    – Ориентировочно 50–70 евро.
    – Оплачивается при подаче заявления на регистрацию права собственности.

  5. Услуги агента или юриста (по желанию):
    – Обычно составляют от 1 % до 3 % от стоимости объекта.
    – Условия оплаты оговариваются индивидуально.

После закрытия сделки владелец получает базу для оформления ВНЖ в Черногории и может переходить к подготовке семейных заявлений, о чём расскажем далее.

ВНЖ для семьи: оформление статуса для супруга(и) и детей

Кого можно включить в заявление

  • Супруг/супруга владельца недвижимости;

  • несовершеннолетние дети (рождённые в браке или вне брака, а также усыновлённые);

  • другие иждивенцы (совершеннолетние дети-инвалиды, родители) – по усмотрению МУП и при подтверждённом иждивении.

Как это работает на практике

  1. Сначала – основной заявитель. Собственник жилья получает ВНЖ в Черногории по недвижимости и становится "спонсором" семьи.

  2. Затем – воссоединение семьи. Супруг(а) и дети подают документы на основании family reunification (porodično spajanje). В большинстве муниципалитетов их принимают сразу после одобрения боравка владельца; иногда возможно одновременное оформление, если инспектор заранее согласовал пакет.

Ограничение: ВНЖ, выданный супругу или ребёнку по семейному воссоединению, не даёт права на работу в первый год; после продления на второй год трудоустройство становится возможным без смены основания.

Подтверждение родства и иждивения

Документы, необходимые для оформления ВНЖ для членов семьи (по воссоединению):

  1. Свидетельство о браке
    – Требуется для супруги/супруга.
    – Обязательно наличие апостиля и присяжного перевода на черногорский язык.

  2. Свидетельство о рождении
    – Необходимо для детей.
    – Если у родителей разные фамилии, необходимо нотариальное согласие второго родителя на выезд ребёнка.

  3. Паспорт и боравак основного заявителя
    – Нужны всем членам семьи.
    – Подготовьте копии и оригиналы, инспектору необходимо сверить данные.

  4. Справка о несудимости (для лиц старше 16 лет)
    – Нужна совершеннолетним членам семьи.
    – Справка должна быть не старше 6 месяцев, иметь апостиль и присяжный перевод.

  5. Медицинская страховка
    – Требуется для всех.
    – Подойдёт туристическая страховка минимум на 30 дней; после получения боравка можно оформить местную.

  6. Подтверждение финансовой состоятельности
    – Требуется от всех заявителей.
    – На счету в черногорском банке должно быть не менее 10 € в день на одного человека, то есть примерно 3 650 € на год.

Сроки рассмотрения

  • Подача (биометрия + пакет бумаг) – 1 день.

  • Рассмотрение – 20-35 календарных дней (формально 15 + 20, но на практике 4-6 недель).

  • Выдача карт – 5-7 дней после одобрения. В период ожидания на руках у каждого члена семьи будет подтверждение легального статуса (potvrda).

Получив семейные боравки, вы закрепляете право всей семьи проживать в Черногории круглый год и пользоваться местными школами, медициной и банковскими услугами – без визовых ограничений.

Пошаговая процедура получения ВНЖ при покупке недвижимости

Ниже – практический алгоритм, который применяют подавляющее большинство заявителей в 2025 году. Он одинаков для владельца объекта и повторяется для каждого члена семьи, присоединяющегося по воссоединению.

Этап 1. Покупка и регистрация права собственности

  1. Подписать у нотариуса договор купли-продажи и оплатить налог/НДС.

  2. Передать документы в кадастр; через 1-3 недели получить лист непокретности (List nepokretnosti). Выписка должна быть свежей – не старше 6 месяцев, иначе придётся заказать новую.

Этап 2. Прописка ("пријава боравишта")

До подачи на ВНЖ зарегистрируйте фактический адрес проживания в туристической организации или отделении полиции. Без этой отметки пакет документов не примут.

Этап 3. Сбор документов

  • Паспорт (+ копия первой страницы).

  • Лист непокретности на объект.

  • Доказательство средств: выписка из черногорского банка минимум 10 € на каждый день запрашиваемого периода (≈ 3 650 € на год).

  • Страховка на 30 дней или местная книжица.

  • Справка о несудимости (16+ лет), апостиль, перевод.

  • Фотографии 3,5 × 4,5 см.

  • Квитанции об оплате госпошлин (2 €, 40 €, 5 € – суммы могут отличаться по муниципалитетам).

Совет SEO-практика: подробный список документов с точными суммами и требованиями повышает доверие пользователя и увеличивает время нахождения на странице, что положительно влияет на ранжирование по запросам "документы на ВНЖ Черногория".

Этап 4. Подача заявления и биометрия в МВД (MUP)

  1. Лично явитесь в отделение полиции по месту объекта.

  2. Заполните анкету (Zahtjev za odobrenje privremenog boravka).

  3. Сдайте отпечатки пальцев и цифровое фото.

  4. Получите расписку (potvrda) – она подтверждает легальное пребывание, пока дело рассматривается.

Этап 5. Ожидание решения и получение карты боравка

  • Срок рассмотрения официально до 30 дней, на практике 20-35 календарных дней.

  • После одобрения оплатите изготовление карты и заберите пластиковый боравак (ID-карта). С этого момента у вас есть полноценный ВНЖ в Черногории на один год.

После получения карты собственником недвижимости супруг(а) и дети подают идентичный пакет, добавляя подтверждение родства. Процедура для них короче, так как объект уже зарегистрирован, – обычно карты готовы за те же 3-5 недель.

Полный список документов ― мой "живой" чек-лист

За последние пять лет я сопровождал больше трёх десятков семей, оформлявших ВНЖ в Черногории через собственность. Ниже – тот комплект бумаг, который инспекторы МВД принимают без лишних вопросов.

Совет из практики: собирайте все оригиналы + по две копии. В Черногории копировальный аппарат в участке может "внезапно не работать", и вы потеряете очередь.

Для основного заявителя (владельца жилья)

Документы для основного заявителя (владельца недвижимости):

  1. Паспорт + копия разворота
    – Срок действия паспорта должен быть не менее 12 месяцев.

  2. Лист непокретности (кадастровая выписка)
    – Документ должен быть свежим (не старше 6 месяцев).
    – Подтверждает право собственности на недвижимость.

  3. Выписка из черногорского банка
    – Минимум 3 650 евро на счету (по 10 € в день на год проживания).

  4. Полис медицинской страховки
    – Любая международная страховка, покрытие от 30 дней.

  5. Справка о несудимости с апостилем и переводом
    – Обязательна для заявителей старше 16 лет.

  6. Две фотографии 3,5 × 4,5 см
    – Фон белый, формат как на паспорт.

  7. Квитанции об оплате сборов
    – Стандартно: 5 евро за заявление и 40 евро госпошлины (может варьироваться по региону).

  8. Заполненное заявление на ВНЖ (MUP)
    – Выдаётся на месте в полиции и заполняется латиницей.

Дополнительно для супруги/супруга

  • Свидетельство о браке с апостилем и присяжным переводом.

  • Копия боравка или подтверждение приёма документов основного заявителя.

Для детей

  • Свидетельство о рождении (+ апостиль, перевод).

  • Нотариальное согласие второго родителя, если он не подаётся вместе.

  • Паспорт (для малышей – загранпаспорт-"вклейка" допустим).

Лайфхак: переводы дешевле делать уже в Черногории: присяжный переводчик берёт 12-15 € за страницу против 25-30 € у россиян/украинцев на родине.

Сроки и стоимость оформления

Сколько времени занимает процедура

Сроки получения ВНЖ в Черногории по шагам (по опыту):

  1. Получение листа непокретности (кадастровой выписки):
    – Обычно занимает от 7 до 14 дней в зависимости от загруженности кадастра.

  2. Запись и подача заявления в полиции (MUP):
    – Обычно возможна в течение одного дня, особенно в небольших городах.

  3. Рассмотрение заявления МВД:
    – Занимает от 20 до 35 календарных дней.
    – В Будве решения чаще приходят через 3 недели, в Подгорице – ближе к 5 неделям.

  4. Изготовление карты боравка (вид на жительство):
    – Пластиковая карта готовится в течение 5–7 рабочих дней после одобрения.

"Обязательный минимум" расходов на одного человека

Минимальные расходы на оформление ВНЖ в Черногории на одного человека:

  1. Госпошлины за подачу заявления:
    – 5 € за приём заявления и 40 € за его рассмотрение.

  2. Изготовление пластиковой карты боравка:
    – Стоимость составляет от 12 до 15 €.

  3. Медицинская страховка (на 30 дней):
    – Обычно стоит 25–35 €, в зависимости от возраста заявителя.

  4. Переводы и нотариальные услуги:
    – В среднем 60–120 € (для семьи из 3–4 человек).

  5. Фотографии на документы:
    – Примерно 5 € за комплект фото.

Дополнительные (необязательные) траты

  • Иммиграционный агент / адвокат – 300-400 € за сопровождение всего семейного пакета (часто оправдано, если не говорите по-сербски).

  • Банковская комиссия за открытие счёта – разово 5-7 €.

  • Апостиль в стране выдачи документов – от 20 € до 80 € за штамп.

Практический совет: держите на счёте чуть больше порога (4 000 € вместо 3 650 €). Инспектор видит "запас" и охотнее принимает пакет без уточнений.

Важные нюансы и возможные трудности

Апостиль и присяжный перевод

Все “иностранные” документы (свидетельства о браке, рождении, справки о несудимости) инспектор МВД примет только с апостилем и нотариально-присяжным переводом на черногорский язык. Не забудьте:

  • апостиль ставят в стране выдачи, срок свежести – обычно 6 месяцев;

  • переводчика выбирайте из официального суда́рственного реестра – иначе бумаги вернут.

Практика: клиенты нередко приезжают без апостиля, рассчитывая "доделать на месте". Итог – дополнительный визит домой или дорогая пересылка DHL.

Ограничения первого года для семьи

Супруг(а) и дети, получающие ВНЖ в Черногории через family reunification, первые 12 месяцев не имеют права на работу. После продления на второй год ограничение автоматически снимается – можно искать контракт или регистрировать ИП.

Требования к фактическому пребыванию

Закон устанавливает "правило 30/90": вам нельзя покидать Черногорию более 30 дней подряд или совокупно 90 дней в году. Нарушение грозит аннулированием боравка.

Банковские справки только из местного банка

Доказательство средств инспектор принимает только с расчётного счёта в черногорском банке. Выписка из российского или европейского банка "не прокатит". Минимум по-прежнему 3 650 € (10 € × 365 дней) на человека.

Путь к ПМЖ и гражданству

  • ВНЖ Черногория недвижимость ≠ прямая дорожка к паспорту.

  • Через 5 лет непрерывного боравка теоретически можно запрашивать stalni boravak (ПМЖ), но МВД часто требует "более прочное" основание (работа, бизнес, брак).

  • Для паспорта понадобится ещё 5 лет ПМЖ или инвестиционная программа (сейчас закрыта).

Совет: если планируете гражданство, заранее продумайте смену основания на бизнес или трудовой контракт после первого/второго продления.

Продление ВНЖ: правила и практика

Когда подавать

Оптимально – за 30-45 дней до истечения текущей карты. Система не штрафует за "раннюю" подачу, но при просрочке в один день заявку не примут.

Какой пакет нужен при продлении

Документы для продления ВНЖ в Черногории:

  1. Паспорт и его копия
    – Обязателен.
    – Срок действия должен быть не менее 12 месяцев.

  2. Свежий лист непокретности (кадастровая выписка)
    – Обязателен.
    – Даже если недвижимость не продавалась, всё равно потребуется новая выписка (стоит около 5 €, срок получения – 2 дня).

  3. Выписка из банка
    – Обязательна.
    – На каждого члена семьи должно быть не менее 3 650 € (расчёт из 10 € на день пребывания).

  4. Медицинская страховка
    – Обязательна.
    – Можно предоставить местную страховку (knjižica) – её стоимость около 53 € в год.

  5. Справка о несудимости
    – Обычно не требуется, если заявитель непрерывно проживал в Черногории последние 12 месяцев.
    – В некоторых регионах, например в Подгорице, могут потребовать справку от совершеннолетних членов семьи.

  6. Квитанции об оплате госпошлин
    – Обязательны.
    – Размер стандартный: 5 € + 40 €, оплачиваются в отделении банка или онлайн через сервис e-uprava.

Лайфхак: держите распечатанные копии старых карт боравка – инспектору проще сверить номера досье.

Что изменится после второго года

  1. Право на работу распространяется на всех взрослых членов семьи.

  2. Банк может предложить “резидентский” пакет услуг (дешёвый ипотечный кредит или карту local-premium).

  3. При третьем продлении МВД иногда проверяет, не сдаётся ли ваша квартира посуточно; если нашли объявление на Airbnb – ждите штраф.
     

Шаг к ПМЖ

После пяти последовательных продлений (или смены основания) можно подать на стални боравак. Проверяют:

  • отсутствие налоговых/коммунальных долгов;

  • соблюдение лимита отсутствий (≤ 10 месяцев суммарно за 5 лет);

  • интеграционный тест по сербскому языку – уровень A2.

Заключение и рекомендации

Переезд в Черногорию через ВНЖ при покупке недвижимости – один из самых простых и предсказуемых маршрутов иммиграции в Европе. Вы покупаете квартиру или дом без требования к "минимальному чеку", оформляете боравак на себя, а затем – на супруга(у) и детей, получая всем комплектом:

  • легальное круглогодичное проживание на Адриатике;

  • доступ к школам, медицине, банкам и низкие подоходные ставки 9 – 15 %;

  • опцию продлевать ВНЖ из года в год с правом работы после первого продления;

  • перспективу перейти на ПМЖ или другое, "более сильное" основание для гражданства.

Итоги пошагово

  1. Купили жилой объект → получили лист непокретности.

  2. Открыли счёт, положили "пороговые" средства (≈ 3 650 € на человека).

  3. Собрали пакет документов (паспорт, страховка, справки, фото).

  4. Сдали заявление в местном MUP и через 3–5 недель забрали карту.

  5. Параллельно оформили боравки семье по процедуре family reunification.

Мои практические советы

Типичные ошибки новичков при оформлении ВНЖ в Черногории и как их избежать:

  1. Ошибка: Оставить апостиль "на потом"
    Как избежать: Ставьте апостиль в стране выдачи документов заранее – это сэкономит вам недели ожидания и избавит от срочной пересылки.

  2. Ошибка: Подготовить выписку из иностранного банка
    Как избежать: Откройте счёт в черногорском банке в день сделки – процедура занимает около 40 минут, а такая справка действительно принимается МВД.

  3. Ошибка: Покинуть страну на 2–3 месяца в ожидании решения
    Как избежать: Соблюдайте правило 30/90 – нельзя находиться вне Черногории более 30 дней подряд или более 90 дней суммарно в год, иначе рискуете потерять боравак.

  4. Ошибка: "Сэкономить" на переводчике или миграционном агенте
    Как избежать: Даже базовое сопровождение на сербском языке избавит от ошибок в документах, очередей и потенциальных отказов. Учтите также тонкости подачи в MUP и местные требования.

Что делать дальше

  1. Оцените бюджет: кроме стоимости жилья заложите 1–1,5 % на налоги и ~100 €-на человека на подачу боравка.

  2. Выберите локацию: побережье (Будва, Тиват) дороже, но ближе море; центр (Подгорица) дешевле и удобнее для школ.

  3. Соберите пакет документов, пока идёт процедура в кадастре.

  4. Приедьте всей семьёй – биометрию снимают только лично.

  5. Обратитесь к профильному консультанту, если сомневаетесь в сербском языке или нюансах местного права.

Готовы сделать первый шаг? Подберите недвижимость, а я помогу проверить документы, перевести и сопроводить подачу, сэкономив ваше время и снизив риск отказа.

Черногория ждёт вас – осталось лишь выбрать свой адрес на карте!

 boravak - пребывание; family reunification (porodično spajanje) - воссоединение семьи; potvrda - подтверждение; List nepokretnosti - Лист неподвижности; пријава боравишта - Регистрация проживания; Zahtjev za odobrenje privremenog boravka - Заявление на получение разрешения на временное проживание; stalni boravak - постоянное место жительства.