Черногория – небольшая балканская страна с мягким климатом, адриатическим побережьем и дружелюбной налоговой системой, которая за последние годы стала магнитом для русскоязычных семей, ищущих новое место для жизни. Один из самых доступных и прозрачных путей иммиграции здесь – получение ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости. Главное преимущество такого маршрута в том, что оформить резиденцию в Черногории можно сразу на всех членов семьи – супругов и несовершеннолетних детей – без минимального порога стоимости объекта.
В этой статье вы получите структурированное, пошаговое руководство:
-
какие требования предъявляет законодательство,
-
какую недвижимость можно купить,
-
какие документы понадобятся,
-
сколько времени и денег закладывать на процесс,
-
какие нюансы чаще всего создают трудности на практике.
Материал написан актуально на май 2025 года, однако миграционные правила могут меняться; перед подачей документов рекомендуем уточнять свежую информацию или обращаться к профильным юристам.
Что такое ВНЖ в Черногории и почему стоит его получить?
Вид на жительство (ВНЖ) в Черногории – это привремени боравак (privremeni boravak), то есть разрешение на временное проживание сроком до одного года с правом ежегодного продления. Статус оформляется на паспортах иностранцев и подтверждается пластиковой картой-ID, аналогичной национальному удостоверению личности.
Ключевые преимущества ВНЖ в Черногории
-
Легальное долгосрочное пребывание
ВНЖ позволяет жить в стране круглогодично, а не ограничиваться 90 днями безвизового въезда. Вы свободно въезжаете / выезжаете столько раз, сколько нужно, без дополнительных виз. -
Возможность оформления всей семьи
Оформляя ВНЖ в Черногории для семьи, вы включаете супруга(у) и несовершеннолетних детей в то же заявление: все получают резиденцию и равные права на пребывание. -
Доступ к инфраструктуре
-
Образование: дети могут посещать государственные или частные школы и сады.
-
Здравоохранение: доступна государственная страховка или добровольная медицинская страховка, признанная местными клиниками.
-
Банковские и коммунальные услуги: с картой боравка проще открыть счёт, подключить Интернет, заключить долгосрочный контракт на мобильную связь.
-
-
Оптимальный режим налогообложения
При выполнении критериев налогового резидентства (183 дня в календарном году) можно пользоваться одной из самых низких ставок подоходного налога в Европе – 9 %–15 %, что особенно привлекательно для фрилансеров и удалённых сотрудников. -
Перспективы дальнейшего статуса
Хотя ВНЖ Черногория по недвижимости сам по себе не ведёт к ПМЖ, он открывает двери к другим основаниям (например, регистрация компании, трудовой контракт, брак). Со сменой основания возможно получение постоянного проживания (stalni boravak) и, при соблюдении условий, гражданства. -
Географическое положение и качество жизни
Мягкий климат Адриатики, экологически чистая природа и близость к Шенгену делают страну удобной базой для путешествий и бизнеса.
Важно: правила иммиграции могут меняться. Информация актуальна на май 2025 года; перед подачей документов проверяйте обновления Министерства внутренних дел Черногории или консультируйтесь с профильными юристами.
Основание для ВНЖ: покупка недвижимости в Черногории
ВНЖ при покупке недвижимости в Черногории – самый "прямой" способ получить резиденцию в Черногории без регистрации компании или трудового контракта. Закон сохраняет эту возможность в 2025 году и не устанавливает минимальной стоимости объекта: важно лишь подтвердить право собственности на жилую площадь.
Жилая недвижимость, подходящая для оформления ВНЖ
-
Квартира в многоквартирном доме (новострой или вторичный рынок).
-
Городской дом или вилла на индивидуальном участке.
-
Таунхаус или дуплекс, если объект зарегистрирован как отдельная жилая единица.
-
Часть объекта – достаточно обладать ≥ 50 % доли (например, супруги могут оформить недвижимость в общую собственность).
Не подходят: пустой земельный участок, апарт-отель в статусе "туристический комплекс", чисто коммерческие площади.
Требования к праву собственности (лист непокретности)
-
Договор купли-продажи заверяется у нотариуса, после чего регистратор вносит изменения в кадастр.
-
Через 1-3 недели заявитель получает лист непокретности (List nepokretnosti) – выписку из ЕГРН Черногории, которая и служит ключевым доказательством для подачи на ВНЖ Черногория недвижимость.
-
Выписка действительна 6 месяцев; если срок вышел до даты подачи, нужно получить свежую копию.
-
Документ прилагают с нотариальным переводом на черногорский; переводчик должен быть в реестре суда.
Где искать объекты?
Рынок Черногории давно вышел за рамки побережья Будвы. Всё популярнее север страны – горнолыжный Колашин, зелёная Подгоричская долина, плато Жабляка. Если вы планируете купить квартиру в Черногории в развивающемся горном регионе и одновременно вложиться в готовый сервисный объект, присмотритесь к клубному дому Edelweiss Ecohouse в Колашине: эко-концепция, 30 апартаментов и управляющая компания, которая сдаёт жильё, пока вы за границей. Такой формат сочетает личное использование и доходность – то, что ценят многие семьи-инвесторы.
Налоги и разовые расходы при покупке
Основные расходы при покупке недвижимости в Черногории:
-
Налог на переход права собственности (для вторичного рынка):
– 3 % от кадастровой стоимости объекта.
– Оплачивается до регистрации сделки в кадастре. -
НДС (при покупке новостройки):
– 21 % включён в стоимость недвижимости.
– Уплачивается при оплате застройщику, как правило, уже заложен в цену. -
Нотариальный тариф:
– Обычно составляет от 0,01 % до 0,025 % от суммы договора.
– Оплачивается в день подписания договора у нотариуса. -
Регистрационный сбор кадастра:
– Ориентировочно 50–70 евро.
– Оплачивается при подаче заявления на регистрацию права собственности. -
Услуги агента или юриста (по желанию):
– Обычно составляют от 1 % до 3 % от стоимости объекта.
– Условия оплаты оговариваются индивидуально.
После закрытия сделки владелец получает базу для оформления ВНЖ в Черногории и может переходить к подготовке семейных заявлений, о чём расскажем далее.
ВНЖ для семьи: оформление статуса для супруга(и) и детей
Кого можно включить в заявление
-
Супруг/супруга владельца недвижимости;
-
несовершеннолетние дети (рождённые в браке или вне брака, а также усыновлённые);
-
другие иждивенцы (совершеннолетние дети-инвалиды, родители) – по усмотрению МУП и при подтверждённом иждивении.
Как это работает на практике
-
Сначала – основной заявитель. Собственник жилья получает ВНЖ в Черногории по недвижимости и становится "спонсором" семьи.
-
Затем – воссоединение семьи. Супруг(а) и дети подают документы на основании family reunification (porodično spajanje). В большинстве муниципалитетов их принимают сразу после одобрения боравка владельца; иногда возможно одновременное оформление, если инспектор заранее согласовал пакет.
Ограничение: ВНЖ, выданный супругу или ребёнку по семейному воссоединению, не даёт права на работу в первый год; после продления на второй год трудоустройство становится возможным без смены основания.
Подтверждение родства и иждивения
Документы, необходимые для оформления ВНЖ для членов семьи (по воссоединению):
-
Свидетельство о браке
– Требуется для супруги/супруга.
– Обязательно наличие апостиля и присяжного перевода на черногорский язык. -
Свидетельство о рождении
– Необходимо для детей.
– Если у родителей разные фамилии, необходимо нотариальное согласие второго родителя на выезд ребёнка. -
Паспорт и боравак основного заявителя
– Нужны всем членам семьи.
– Подготовьте копии и оригиналы, инспектору необходимо сверить данные. -
Справка о несудимости (для лиц старше 16 лет)
– Нужна совершеннолетним членам семьи.
– Справка должна быть не старше 6 месяцев, иметь апостиль и присяжный перевод. -
Медицинская страховка
– Требуется для всех.
– Подойдёт туристическая страховка минимум на 30 дней; после получения боравка можно оформить местную. -
Подтверждение финансовой состоятельности
– Требуется от всех заявителей.
– На счету в черногорском банке должно быть не менее 10 € в день на одного человека, то есть примерно 3 650 € на год.
Сроки рассмотрения
-
Подача (биометрия + пакет бумаг) – 1 день.
-
Рассмотрение – 20-35 календарных дней (формально 15 + 20, но на практике 4-6 недель).
-
Выдача карт – 5-7 дней после одобрения. В период ожидания на руках у каждого члена семьи будет подтверждение легального статуса (potvrda).
Получив семейные боравки, вы закрепляете право всей семьи проживать в Черногории круглый год и пользоваться местными школами, медициной и банковскими услугами – без визовых ограничений.
Пошаговая процедура получения ВНЖ при покупке недвижимости
Ниже – практический алгоритм, который применяют подавляющее большинство заявителей в 2025 году. Он одинаков для владельца объекта и повторяется для каждого члена семьи, присоединяющегося по воссоединению.
Этап 1. Покупка и регистрация права собственности
-
Подписать у нотариуса договор купли-продажи и оплатить налог/НДС.
-
Передать документы в кадастр; через 1-3 недели получить лист непокретности (List nepokretnosti). Выписка должна быть свежей – не старше 6 месяцев, иначе придётся заказать новую.
Этап 2. Прописка ("пријава боравишта")
До подачи на ВНЖ зарегистрируйте фактический адрес проживания в туристической организации или отделении полиции. Без этой отметки пакет документов не примут.
Этап 3. Сбор документов
-
Паспорт (+ копия первой страницы).
-
Лист непокретности на объект.
-
Доказательство средств: выписка из черногорского банка минимум 10 € на каждый день запрашиваемого периода (≈ 3 650 € на год).
-
Страховка на 30 дней или местная книжица.
-
Справка о несудимости (16+ лет), апостиль, перевод.
-
Фотографии 3,5 × 4,5 см.
-
Квитанции об оплате госпошлин (2 €, 40 €, 5 € – суммы могут отличаться по муниципалитетам).
Совет SEO-практика: подробный список документов с точными суммами и требованиями повышает доверие пользователя и увеличивает время нахождения на странице, что положительно влияет на ранжирование по запросам "документы на ВНЖ Черногория".
Этап 4. Подача заявления и биометрия в МВД (MUP)
-
Лично явитесь в отделение полиции по месту объекта.
-
Заполните анкету (Zahtjev za odobrenje privremenog boravka).
-
Сдайте отпечатки пальцев и цифровое фото.
-
Получите расписку (potvrda) – она подтверждает легальное пребывание, пока дело рассматривается.
Этап 5. Ожидание решения и получение карты боравка
-
Срок рассмотрения официально до 30 дней, на практике 20-35 календарных дней.
-
После одобрения оплатите изготовление карты и заберите пластиковый боравак (ID-карта). С этого момента у вас есть полноценный ВНЖ в Черногории на один год.
После получения карты собственником недвижимости супруг(а) и дети подают идентичный пакет, добавляя подтверждение родства. Процедура для них короче, так как объект уже зарегистрирован, – обычно карты готовы за те же 3-5 недель.
Полный список документов ― мой "живой" чек-лист
За последние пять лет я сопровождал больше трёх десятков семей, оформлявших ВНЖ в Черногории через собственность. Ниже – тот комплект бумаг, который инспекторы МВД принимают без лишних вопросов.
Совет из практики: собирайте все оригиналы + по две копии. В Черногории копировальный аппарат в участке может "внезапно не работать", и вы потеряете очередь.
Для основного заявителя (владельца жилья)
Документы для основного заявителя (владельца недвижимости):
-
Паспорт + копия разворота
– Срок действия паспорта должен быть не менее 12 месяцев. -
Лист непокретности (кадастровая выписка)
– Документ должен быть свежим (не старше 6 месяцев).
– Подтверждает право собственности на недвижимость. -
Выписка из черногорского банка
– Минимум 3 650 евро на счету (по 10 € в день на год проживания). -
Полис медицинской страховки
– Любая международная страховка, покрытие от 30 дней. -
Справка о несудимости с апостилем и переводом
– Обязательна для заявителей старше 16 лет. -
Две фотографии 3,5 × 4,5 см
– Фон белый, формат как на паспорт. -
Квитанции об оплате сборов
– Стандартно: 5 евро за заявление и 40 евро госпошлины (может варьироваться по региону). -
Заполненное заявление на ВНЖ (MUP)
– Выдаётся на месте в полиции и заполняется латиницей.
Дополнительно для супруги/супруга
-
Свидетельство о браке с апостилем и присяжным переводом.
-
Копия боравка или подтверждение приёма документов основного заявителя.
Для детей
-
Свидетельство о рождении (+ апостиль, перевод).
-
Нотариальное согласие второго родителя, если он не подаётся вместе.
-
Паспорт (для малышей – загранпаспорт-"вклейка" допустим).
Лайфхак: переводы дешевле делать уже в Черногории: присяжный переводчик берёт 12-15 € за страницу против 25-30 € у россиян/украинцев на родине.
Сроки и стоимость оформления
Сколько времени занимает процедура
Сроки получения ВНЖ в Черногории по шагам (по опыту):
-
Получение листа непокретности (кадастровой выписки):
– Обычно занимает от 7 до 14 дней в зависимости от загруженности кадастра. -
Запись и подача заявления в полиции (MUP):
– Обычно возможна в течение одного дня, особенно в небольших городах. -
Рассмотрение заявления МВД:
– Занимает от 20 до 35 календарных дней.
– В Будве решения чаще приходят через 3 недели, в Подгорице – ближе к 5 неделям. -
Изготовление карты боравка (вид на жительство):
– Пластиковая карта готовится в течение 5–7 рабочих дней после одобрения.
"Обязательный минимум" расходов на одного человека
Минимальные расходы на оформление ВНЖ в Черногории на одного человека:
-
Госпошлины за подачу заявления:
– 5 € за приём заявления и 40 € за его рассмотрение. -
Изготовление пластиковой карты боравка:
– Стоимость составляет от 12 до 15 €. -
Медицинская страховка (на 30 дней):
– Обычно стоит 25–35 €, в зависимости от возраста заявителя. -
Переводы и нотариальные услуги:
– В среднем 60–120 € (для семьи из 3–4 человек). -
Фотографии на документы:
– Примерно 5 € за комплект фото.
Дополнительные (необязательные) траты
-
Иммиграционный агент / адвокат – 300-400 € за сопровождение всего семейного пакета (часто оправдано, если не говорите по-сербски).
-
Банковская комиссия за открытие счёта – разово 5-7 €.
-
Апостиль в стране выдачи документов – от 20 € до 80 € за штамп.
Практический совет: держите на счёте чуть больше порога (4 000 € вместо 3 650 €). Инспектор видит "запас" и охотнее принимает пакет без уточнений.
Важные нюансы и возможные трудности
Апостиль и присяжный перевод
Все “иностранные” документы (свидетельства о браке, рождении, справки о несудимости) инспектор МВД примет только с апостилем и нотариально-присяжным переводом на черногорский язык. Не забудьте:
-
апостиль ставят в стране выдачи, срок свежести – обычно 6 месяцев;
-
переводчика выбирайте из официального суда́рственного реестра – иначе бумаги вернут.
Практика: клиенты нередко приезжают без апостиля, рассчитывая "доделать на месте". Итог – дополнительный визит домой или дорогая пересылка DHL.
Ограничения первого года для семьи
Супруг(а) и дети, получающие ВНЖ в Черногории через family reunification, первые 12 месяцев не имеют права на работу. После продления на второй год ограничение автоматически снимается – можно искать контракт или регистрировать ИП.
Требования к фактическому пребыванию
Закон устанавливает "правило 30/90": вам нельзя покидать Черногорию более 30 дней подряд или совокупно 90 дней в году. Нарушение грозит аннулированием боравка.
Банковские справки только из местного банка
Доказательство средств инспектор принимает только с расчётного счёта в черногорском банке. Выписка из российского или европейского банка "не прокатит". Минимум по-прежнему 3 650 € (10 € × 365 дней) на человека.
Путь к ПМЖ и гражданству
-
ВНЖ Черногория недвижимость ≠ прямая дорожка к паспорту.
-
Через 5 лет непрерывного боравка теоретически можно запрашивать stalni boravak (ПМЖ), но МВД часто требует "более прочное" основание (работа, бизнес, брак).
-
Для паспорта понадобится ещё 5 лет ПМЖ или инвестиционная программа (сейчас закрыта).
Совет: если планируете гражданство, заранее продумайте смену основания на бизнес или трудовой контракт после первого/второго продления.
Продление ВНЖ: правила и практика
Когда подавать
Оптимально – за 30-45 дней до истечения текущей карты. Система не штрафует за "раннюю" подачу, но при просрочке в один день заявку не примут.
Какой пакет нужен при продлении
Документы для продления ВНЖ в Черногории:
-
Паспорт и его копия
– Обязателен.
– Срок действия должен быть не менее 12 месяцев. -
Свежий лист непокретности (кадастровая выписка)
– Обязателен.
– Даже если недвижимость не продавалась, всё равно потребуется новая выписка (стоит около 5 €, срок получения – 2 дня). -
Выписка из банка
– Обязательна.
– На каждого члена семьи должно быть не менее 3 650 € (расчёт из 10 € на день пребывания). -
Медицинская страховка
– Обязательна.
– Можно предоставить местную страховку (knjižica) – её стоимость около 53 € в год. -
Справка о несудимости
– Обычно не требуется, если заявитель непрерывно проживал в Черногории последние 12 месяцев.
– В некоторых регионах, например в Подгорице, могут потребовать справку от совершеннолетних членов семьи. -
Квитанции об оплате госпошлин
– Обязательны.
– Размер стандартный: 5 € + 40 €, оплачиваются в отделении банка или онлайн через сервис e-uprava.
Лайфхак: держите распечатанные копии старых карт боравка – инспектору проще сверить номера досье.
Что изменится после второго года
-
Право на работу распространяется на всех взрослых членов семьи.
-
Банк может предложить “резидентский” пакет услуг (дешёвый ипотечный кредит или карту local-premium).
-
При третьем продлении МВД иногда проверяет, не сдаётся ли ваша квартира посуточно; если нашли объявление на Airbnb – ждите штраф.
Шаг к ПМЖ
После пяти последовательных продлений (или смены основания) можно подать на стални боравак. Проверяют:
-
отсутствие налоговых/коммунальных долгов;
-
соблюдение лимита отсутствий (≤ 10 месяцев суммарно за 5 лет);
-
интеграционный тест по сербскому языку – уровень A2.
Заключение и рекомендации
Переезд в Черногорию через ВНЖ при покупке недвижимости – один из самых простых и предсказуемых маршрутов иммиграции в Европе. Вы покупаете квартиру или дом без требования к "минимальному чеку", оформляете боравак на себя, а затем – на супруга(у) и детей, получая всем комплектом:
-
легальное круглогодичное проживание на Адриатике;
-
доступ к школам, медицине, банкам и низкие подоходные ставки 9 – 15 %;
-
опцию продлевать ВНЖ из года в год с правом работы после первого продления;
-
перспективу перейти на ПМЖ или другое, "более сильное" основание для гражданства.
Итоги пошагово
-
Купили жилой объект → получили лист непокретности.
-
Открыли счёт, положили "пороговые" средства (≈ 3 650 € на человека).
-
Собрали пакет документов (паспорт, страховка, справки, фото).
-
Сдали заявление в местном MUP и через 3–5 недель забрали карту.
-
Параллельно оформили боравки семье по процедуре family reunification.
Мои практические советы
Типичные ошибки новичков при оформлении ВНЖ в Черногории и как их избежать:
-
Ошибка: Оставить апостиль "на потом"
Как избежать: Ставьте апостиль в стране выдачи документов заранее – это сэкономит вам недели ожидания и избавит от срочной пересылки. -
Ошибка: Подготовить выписку из иностранного банка
Как избежать: Откройте счёт в черногорском банке в день сделки – процедура занимает около 40 минут, а такая справка действительно принимается МВД. -
Ошибка: Покинуть страну на 2–3 месяца в ожидании решения
Как избежать: Соблюдайте правило 30/90 – нельзя находиться вне Черногории более 30 дней подряд или более 90 дней суммарно в год, иначе рискуете потерять боравак. -
Ошибка: "Сэкономить" на переводчике или миграционном агенте
Как избежать: Даже базовое сопровождение на сербском языке избавит от ошибок в документах, очередей и потенциальных отказов. Учтите также тонкости подачи в MUP и местные требования.
Что делать дальше
-
Оцените бюджет: кроме стоимости жилья заложите 1–1,5 % на налоги и ~100 €-на человека на подачу боравка.
-
Выберите локацию: побережье (Будва, Тиват) дороже, но ближе море; центр (Подгорица) дешевле и удобнее для школ.
-
Соберите пакет документов, пока идёт процедура в кадастре.
-
Приедьте всей семьёй – биометрию снимают только лично.
-
Обратитесь к профильному консультанту, если сомневаетесь в сербском языке или нюансах местного права.
Готовы сделать первый шаг? Подберите недвижимость, а я помогу проверить документы, перевести и сопроводить подачу, сэкономив ваше время и снизив риск отказа.
Черногория ждёт вас – осталось лишь выбрать свой адрес на карте!
boravak - пребывание; family reunification (porodično spajanje) - воссоединение семьи; potvrda - подтверждение; List nepokretnosti - Лист неподвижности; пријава боравишта - Регистрация проживания; Zahtjev za odobrenje privremenog boravka - Заявление на получение разрешения на временное проживание; stalni boravak - постоянное место жительства.