Если проанализировать структуру инвестиционных потоков россиян в сфере недвижимости, то большая часть из них направлена именно в Болгарию. Это объясняется следующим:

·         Территориальной близостью расположения к РФ;
·         Доступностью цен на недвижимость у берега моря;
·         Комфортностью пребывания в Болгарии в духовном и культурном плане для россиян благодаря общему историческому прошлому двух стран.

Но задумываясь о приобретении недвижимости в Болгарии мало кто предполагает, что может столкнуться с подводными камнями. А они, между тем, способны существенно омрачить радость покупки и доставить определенные хлопоты.
Первое правило во избежание проблем с приобретением недвижимости заграницей – выбирайте и проверяйте его на надежных порталах, которые заинтересованы, чтобы сделка была выгодна не только продавцу, но и покупателю, то есть вам.

Таких мало, так как большая часть сотрудничает именно с продавцом, получая от них прибыль.
Примером независимого портала по подбору недвижимости заграницей, можно использовать этот сайт https://reitinvest.top/ - наиболее крупный и надежный помощник по проверке и подбору объектов недвижимости за рубежом.

Жилье в новострое – в каком случае нельзя брать? 3 подводных камня
Покупать недвижимость в Болгарии в недостроенном жилье – большой риск. По крайне мере, если брать под прицел Европу – то именно здесь чаще всего застройщики становятся банкротами или затягивают сроки сдачи домов, а покупатели остаются совершенно незащищенными. Как же быть в этой ситуации?
Самый надежный вариант – покупка вторичного жилья, однако и тут есть свои подводные камни. Поэтому разберем несколько вариантов, как не остаться без денег и владения, если Вы все-таки решили приобрести квартиру в строящемся доме:
1.        Проверьте, как долго застройщик функционирует, сколько объектов им уже сдано в эксплуатацию, затягивались ли сроки сдачи и имело ли место невыполнение обязательств. Узнать подобную информацию можно через Интернет или на сайте Торгового регистра.
2.        Внимательно изучите договор, который заключаете. Если в нем нет пункта о материальной ответственности застройщика – не подписывайте и требуйте дополнить его данным положением. Учитывая практику, "адекватной" компенсацией за невыполнение обязательств является сумма в размере 10 тыс евро.
3.        В Болгарии действует практика, при которой 100% стоимости жилья оплачивается застройщику еще до введения дома в эксплуатацию. На такие условия не стоит соглашаться – лучше поискать другую компанию, которая сотрудничает на более честных условиях. К таким, в частности, можно отнести частичную оплату на каждом этапе строительства и выплаты конечного платежа после сдачи в эксплуатацию и получения на руки акта 16.
·         Акт 16 представляет собой один из документов (завершающий), который выдается собственнику владения в строящемся объекте и подтверждает факт того, что дом готов к заселению. Но до этого Вам еще обязательно должны выдать два документа:
·         Акт 14 – без него нельзя будет совершить ни одной операции с недвижимостью в дальнейшем. Он свидетельствует о том, что здание построено без нарушений проекта.
·         Акт 15 – на основании этого акта выдается разрешение на эксплуатацию. Он подтверждает, что здание соответствует заявленным требованиям.

Важно помнить, что даже если Вы были обмануты – не стоит опускать руки. Свои права можно защитить и в Болгарии, обратившись в местный суд. Другое дело, что в случае банкротства у застройщика просто может не оказаться средств на погашение задолженности, но это уже другой вопрос. Попробовать в любом случае стоит. Не забывайте только о сроке исковой давности, который составляет 5 лет с момента заключения предварительного договора.
Почему не стоит обольщаться реновированными домами? Все ли чисто с "обновленной" вторичкой в Болгарии?
Примечание: Реновированная недвижимость означает – перестроенная, перепланированная.
Для тех, кто не хочет рисковать, вкладывая в строящееся помещение, рынок недвижимости Болгарии предлагает массу предложений по продаже вторичного жилья. Самым привлекательным его сегментом считаются реновированные дома – то есть отремонтированное помещение в старых постройках. Но на самом деле, покупать их – не лучшее решение. И вот почему:
1.     Проводка, трубы и прочие коммуникации в доме остаются старыми – меняется только "оболочка".
2.      В Болгарии продажа реновированных домов уже стала бизнесом: жилье старого фонда выкупают по одной цене, а сделав в нем косметический ремонт – продают по гораздо более высокой.
3.       Как правило, ремонт делается не из самых качественных и дорогостоящих материалов, а скорее по принципу – "сделать подешевле и скрыть видимые дефекты".
4.       Покупая такое владение Вы значительно переплачиваете за "ремонт", который скорее всего Вам придется повторить самому в ближайшие пару лет.

Помните, что стоимость владения определяет не внутренний ремонт, а престижность района, близость к морю, наличие развитой инфраструктуры.
Вкладывать деньги в бутафорию, которой просто придали временный привлекательный вид – нет никакого смысла. Экономичнее и практичнее будет купить вторичное владение без ремонта, которое будет гораздо дешевле реновированного, и сделать в нем капитальный ремонт "под себя".
Подводные камни в виде обременений жилья: как их обойти?
Проверить дом или квартиру на обременения в Болгарии можно через Реестр недвижимости. Обычно это делает адвокат или нотариус, однако обращаясь к ним для проверки уже после выбора объекта – Вы теряете время. Ведь Вы подыскивает вариант, долго выбираете, свыкаетесь с мыслью, что скоро именно этот дом станет Вашим, а потом вдруг выясняется, что он обременен ипотекой или чем-либо еще.
Гораздо проще и быстрее выбирать для себя недвижимость среди уже проверенных объектов, и с проверенных источников.
Обратите внимание! При приобретении недвижимости заграницей можно не только избежать подводных камней, но и получить приятные бонусы! Многие компания в пределах проводимых акций, продают объекты с отличной скидкой при отличных характеристиках жилья!
Так, например, этот квартира в этой постройке в Болгарии, продается по дисконту:

Каталог.

Каталог.

Другой

Фото:

Каталог недвижимости Болгарии со скидкой

В каталоге представлены только те объекты, которые:
·         не являются залоговым имуществом по ипотеке;
·         построены на тех территориях, где разрешено строительство (то есть дом точно не пойдет под снос);
·         не "обрадуют" Вас в дальнейшем появлением неожиданных наследников;
·         находятся в лучших домах и жилых массивах;
·         если и подвергались перепланировке, то в строгом соответствии с законодательством и нормами;
·         не имеют налоговой и коммунальной задолженности.

При заключении сделки Вам будут дополнительно предоставлены документальные подтверждения "чистоты" приобретаемого объекта недвижимости.
Что представляет собой такой тип жилья как "ателье"? Стоит ли в него инвестировать? 3 подводных камня
Ателье – это рабочие студии или офисные помещения, которые находятся в жилых домах. Однако сами "ателье" не относятся с жилого фонда, отсюда целый ряд подводных камней, с которыми могут столкнуться их приобретатели:
1.        Владение такой недвижимостью не дает права получить мультикратную визу;
2.        С нее придется платить более высокие налоги;
3.        Перевезти эту постройку в жилой фонд можно, но сложно – придется позаботиться об оборудовании отдельного входа и санузла, оформить кухню. Но есть требования, которые порой выполнить невозможно: например, определенная высота потолкоув и выход окон на конкретную сторону.

Таким образом, ателье – не лучший вариант для инвестирования в недвижимость Болгарии.
Почему нельзя занижать стоимость недвижимости в нотариальном акте?
Ставка налога на приобретение недвижимости составляет 3% от стоимости, которые уплачивает покупатель. Именно поэтому многие продавцы предлагают в нотариальном акте указывать не реальную стоимость объекта, а ее половину, чтобы сэкономить на оплате налога.
На первый взгляд может показаться, что предложение выгодное. Но Ваше согласие на подобную аферу таит в себе подводные камни:
1.        Если сделка расторгается – вернуть можно только официальную сумму, указанную в акте. Доказать, что вы отдали больше, а "записали" меньше – нереально.
2.        Когда в будущем захотите продать недвижимость – возможно покупатель не согласиться с аналогичным предложением и захочет отразить действительные цифры, придется платить большой налог на прирост капитала.

То есть соглашаться на занижение стоимости в документах – себе дороже.
Подведем итоги
Недвижимость в Болгарии очень заманчивое предложение, так как это поистине чудная страна, которая доставит массу положительных эмоций и выгоду от инвестирования.
Подводные камни при приобретении жилья в Болгарии – обычное явление, однако если подготовиться к сделке основательно, то причин для беспокойства нет.
Если помнить обо всех моментах, перечисленных в статье, подводные камни при покупке недвижимости в Болгарии будут Вам не страшны.
Желаем Вам удачи с выбором!