Котлованы ушли в прошлое? Нет, это не так, отмечают застройщики. Возможно, самим понятием "котлован" оперируют в настоящее время не столь активно, но фактически ничего не изменилось. Продажи, как и раньше, стартуют на стадии котлована, а строительные компании запускают рекламу ровно тогда, когда получают все необходимые документы для возведения и продажи объекта.

– Это разрешение на строительство, положительное заключение по проектной декларации и так далее, – рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС". – На мой взгляд, выводить объект в продажу позже не имеет смысла, потому что есть определённый спрос на нулевом этапе с минимальными ценами. Его мы учитываем в нашей финансовой модели по объекту, в том числе это отражается и в кредитном договоре с банком при проектном финансировании. Более того, нам это даёт возможность почувствовать рынок, оценить конкурентное окружение.

Есть ли реальная экономия?

Несомненно. В этом плане также со временем ничего кардинально не меняется: застройщикам выгодно продать жильё на ранних этапах, это живой спрос и реальные деньги. Пусть и с поправкой на переход от традиционной "долёвки" к банковскому (проектному) финансированию.

– В среднем по разным проектам от момента старта продаж до сдачи новостройки в эксплуатацию цена квадратного метра увеличивается на 15–30%, – объясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест".  – В более ликвидных новостройках, расположенных в активно развивающихся локациях или рядом с метро, рост может оказаться даже более значительным.

В меньшей степени разница проявляется в области: здесь плюс 20–25% на самые интересные с точки зрения спроса объекты – максимум. А в черте города некоторые ЖК с лучшими характеристиками и выгодным местоположением теоретически могут подорожать даже на 50%.

Когда в Петербурге предпочитают покупать жильё?

По данным Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург", около 25% покупателей предпочитают сделку на стадии готовой "коробки" дома со всеми этажами, ещё 25% – на стадии остекления, 20% – в период проведения благоустройства и ввода в эксплуатацию, по 15% – на стадии котлована и нижних этажей.

– Даже в период эпидемиологической и экономической нестабильности ведущие застройщики не сбавили темпы работ, обеспечили стройки всем необходимым. Так что прохождение всех этапов от котлована до ввода в эксплуатацию идёт в запланированном режиме, – добавляет эксперт. – Кроме того, если сделка заключается через счёт эскроу, то это обеспечивает сохранность денег и дополнительный контроль хода строительства, соблюдения графиков со стороны банка.

 

Меняет ли что-то проектное финансирование?

В определённой степени – да. Все объекты, разрешение на строительство которых было получено в июле 2019 года и позже, теперь финансируются по новой схеме – проектного финансирования вместо традиционного долевого строительства (оно уходит в прошлое). Таким образом, вся процедура осуществляется на банковский кредит, а деньги покупателей поступают на счета застройщика только после сдачи дома в эксплуатацию. До этого они хранятся в банке на так называемом эскроу-счёте, что минимизирует риски для будущих новосёлов, но приводит к удорожанию процесса для застройщика. И потенциально – к росту стоимости метра. 

По словам генерального директора СРО А "Объединение строителей СПб" Алексея Белоусова, с переходом на эскроу-счета разница между ценой квартир на котловане и ценой после ввода в эксплуатацию оказывается незначительной, соответственно, покупка жилья становится не таким интересным для инвесторов делом.

– Кроме того, чтобы получить прибыль, к примеру, от вложения в недвижимость, надо очень тщательно выбирать проекты и реально оценивать, насколько успешным будет тот или иной из них, – продолжает Белоусов.
С другой стороны, около 70% объектов в Петербурге по-прежнему продаются по старой схеме долевого участия (разрешения на строительство застройщики заблаговременно получили впрок – на годы), поэтому они могут быть потенциально интересными для инвестиций, подытоживает Белоусов.

 

Ранняя стадия для покупки – только лишь деньги?

Нет. Исключительно финансовой выгодой дело не ограничивается. Многие моменты оказываются для покупателей не столь очевидными, хотя на практике они очень значимы. В частности, одним из важнейших критериев выбора конкретной квартиры в доме, по словам застройщиков, является ассортимент. Проще говоря, чем больше вариантов, тем лучше для покупателя. Наиболее удачные планировки, нужный этаж и сторону дома (особенно видовые или условно видовые квартиры) быстро разбирают. Тем, кто приходит ближе к концу, остаётся выбирать из того, что не раскупили. И иногда это очень скромный набор.

Кроме того, чтобы привлечь покупателей на этапе котлована, помимо предложения привлекательной цены застройщики запускают и различные акции.

 


Что почём сегодня в Петербурге

  • По статистике bn.ru, сегодня в среднем за метр в новостройке города просят 126,12 тыс. рублей. За год показатель существенно вырос – со 112,5 тыс. рублей.
  • В среднем сегодня "однушка" обойдётся покупателю почти в 5 млн рублей, "двушка" – в 7,7 млн, а за "трёшку" придётся заплатить 12,2 млн.
  • Квадратный метр в квартирах с разным числом комнат, по данным bn.ru, практически не отличается. В "однушке" это 127 тыс. рублей, в "двушке" – 125,6 тыс., а в "трёшке" – 125 тыс.