Как защитить свою сделку от "схемы Долиной" - советы от экспертов недвижимости
Как известно, в 2024 году народная артистка России Лариса Долина стала жертвой мошенников. Под психологическим давлением её убедили в угрозе незаконного завладения недвижимостью и вынудили продать квартиру в центре Москвы.
Почти все вырученные 112 млн рублей певица перевела мошенникам. Когда Долина осознала произошедшее, она обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной.
Однако суды встали на сторону покупательницы Полины Лурье, оставив право собственности на квартиру за ней. Постановление Верховного суда по этому делу закрепило подход, который теперь лёг в основу нового обзора.
Главный вывод - добросовестный покупатель, который проверил документы и не знал о мошенничестве, защищён законом.
Что изменилось? 4 ключевые позиции Верховного суда
Практикующий юрист и руководитель юридической компании АК Правовая группа - Зелепукин Михаил Александрович решил разобраться в ситуации и прокомментировать данный обзор простыми словами, понятными для обывателя
Заблуждение о мотивах – не основание для отмены сделки
ВС РФ чётко разграничил заблуждение относительно мотивов сделки и заблуждение относительно её природы. Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи и понимал его правовые последствия, факт обмана мошенниками не делает сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ.
Пример из обзора: продавец утверждала, что действовала под влиянием мошенников и полагала, будто заключает договоры для "спасения" квартиры от преступления, а не для продажи. Суды первой инстанции признали сделки недействительными, но Верховный суд отменил эти решения.
Заблуждение относительно мотивов больше не является достаточно существенным для признания сделки недействительной, особенно когда речь идет про объекты недвижимости - комментирует Михаил Зелепукин.
Добросовестный покупатель – под защитой закона
При разрешении споров суды должны принимать во внимание добросовестное поведение покупателя и его возможность распознать заблуждение продавца. Если покупатель действовал честно – проверял документы, лично общался с продавцом – это основание для отказа в признании сделки недействительной.
При этом профессиональный статус покупателя имеет значение. В одном из дел покупателем выступал директор агентства недвижимости. ВС РФ отметил, что как профессиональный участник рынка он должен был распознать, что продавец действует под влиянием заблуждения, а цена сделки значительно ниже рыночной.
Обеим сторонам оспариваемой сделки суд должен предоставить равный объём защиты.
Сделка под влиянием обмана – только если покупатель знал об обмане
Сделка, совершённая продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана недействительной только при условии, что покупатель знал или должен был знать об этом обмане.
Осведомлённость покупателя может подтверждаться, например, тем, что сделка сопровождалась тем же риелторским агентством, которое действовало в интересах мошенников.
Для оспаривания по ст. 177 ГК РФ нужна экспертиза
Для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ (неспособность гражданина понимать значение своих действий) требуется судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Суд не обладает специальными познаниями в психиатрии и не может самостоятельно оценивать психическое состояние лица. Уклонение истца от экспертизы может стать основанием для отказа в иске.
Рекомендации продавцам
Аналитическая правовая компания Блокнот-юриста.рф дала несколько рекомендации для участников сделок.
Что делать продавцу и как защитить себя от рисков?
Не подписывайте документы под давлением. Если вас торопят, угрожают или вводят в заблуждение - остановитесь и возьмите паузу. Обратитесь к независимому юристу.
Фиксируйте свои намерения. В договоре можно указать, что продавец понимает цену, условия сделки и действует добровольно, без давления третьих лиц.
Проверяйте контрагента. Запросите выписку из ЕГРН, проверьте историю переходов права собственности.
Обращайтесь к нотариусу. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон, их истинные намерения, наличие скрытых обременений. Участие нотариуса кратно снижает риск оспаривания сделки.
Как сказал председатель Верховного суда России Игорь Краснов: "Наша цель – сделать судебную практику предсказуемой и понятной каждому: чтобы человек, столкнувшись с правовой проблемой, мог разобраться, на что опираться, и быть уверенным в справедливости решения".
Новые правила уже действуют. И теперь каждый участник сделки с недвижимостью знает: добросовестность - лучшая защита.
