Цитата:

“Цены падать не будут. Неправильно ожидать что цены на нераспроданные квартиры к лету упадут. Уверена, что и новые очереди будут выводиться по более высоким ценам. Предложение «готового жилья» сокращается, выбор планировок ограничен, а в новых очередях есть выбор и планировок, и площадей.” - Ксения Оборина, руководитель отдела маркетинга, рекламы и pr СК «Навис».

Metro задало участникам рынка вопросы о положении дел на рынке жилья. По их словам, кризис все-таки есть. Но поддаваться панике точно не стоит.

Спикеры:

  • Ирина Кириллова руководитель отдела рекламы СК «Элемент-Бетон»
  • Ирина Онищенко, директор по продажам ГК «Эталон»
  • Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу ЗАО «ЛенСтройТрест»
  • Андрей Ульныров, заместитель генерального директора «Центра Новостроек»
  • Феликс Альбеков, директор департамента маркетинга, продаж и рекламы ГК «РосСтройИнвест»
  • Елена Беседина, гендиректор «02 Недвижимость»
  • Иван Романов, гендиректор ООО «Полис Групп»
  • Марк Лернер, гендиректор ООО «Петрополь»
  • Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории ООО «LEGENDA»
  • Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Балтрос»
  • Сергей Галалу, гендиректор АН «Итака»
  • Наталья Агрэ заместитель директора департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина»
  • Ксения Оборина, руководитель отдела маркетинга, рекламы и PR СК «Навис»
  • Смирнова Екатерина Руководитель отдела рекламы и PR ООО "Хуа Жэнь Недвижимость"
  • Аркадий Басин, Комитет по взаимодействию застройщиков и собственников жилья


Экономическая ситуация в стране нестабильна. Смогут ли застройщики выполнить взятые на себя обязательства и не появятся ли у нас новые долгострои?


КОМИТЕТ ПО ВЗАИМОДЕЙСТВИЮ ЗАСТРОЙЩИКОВ И СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ: Кризис безусловно есть. Налицо и проблема обманутых дольщиков, которых по разным оценкам насчитывается около 4000 человек по Петербургу. Не секрет, что есть и недобросовестные дольщики, которые по разным причинам не выполняют свои обязательства. И тут, конечно, важно, выбрать надежного застройщика.

«БАЛТРОС»: Если оглянуться назад, были два кризиса, которые наша страна пережила и это позволило компаниям, которые сегодня работают на рынке, научиться работать в существующих реалиях. Кризис 2008 позволил сформировать более цивилизованный строительный рынок – это факт. На рынке остались более сильные устойчивые компании. И то, что данная ситуация, которая сложилась на нашем рынке не развивалась спонтанно как это происходило тогда, многие вещи были видны достаточно заранее. Кто-то уже год назад начал предпринимать какие-то шаги. Уже тогда перестройка, решения о выводе или невыводе каких-то проектов позволила крупным компаниям аккумулировать финансовые средства и перестроиться, принять определенные решения для того, чтобы продолжать работать в дне сегодняшнем. Нестабильность экономической ситуации заставила застройщиков пересмотреть свои планы на ближайшие несколько лет. Предпринятые действия с одной стороны подтвердили наличие кризисных явлений, с другой стороны, дали уверенность в том, что все заявленные планы и проекты будут реализованы. Часть компаний выбрала для себя стратегию уменьшения объемов строительства за счет отказа от вывода в реализацию планируемых ранее проектов, другие - наоборот усиливают свое присутствие на рынке за счет нового предложения. Обе стратегии имеют право на существование в условиях, когда выдерживаются обещания, данные покупателям. Все зависит от того, насколько стабильно чувствует себя компания.
Не стоит связывать понятие долгостроя с кризисом. Риск не исполнения обязательств по строящемуся объекту существовал всегда. Сегодня в зоне риска оказываются небольшие компании с точечными проектами и с отсутствием проектного финансирования. Крупные компании в состоянии работать стабильно в существующей ситуации. Жилье покупалось всегда, какая бы ни была ситуация на рынке. Можно посоветовать делать выбор в пользу готового предложения. Но за стабильность и отсутствие рисков нужно платить и люди это прекрасно понимают. Сегодняшний покупатель не готов переплачивать за продукт, но готовый учесть определенный набор рисков и в итоге все равно идет на строящийся объект. Происходит более жесткая оценка застройщика: смотрим на его проекты, репутацию, рекомендации.


«02 НЕДВИЖИМОСТЬ»: Для тех кто инвестирует могу сказать – вкладываться надо, просто доходность ниже чем была. Для тех, кто решает квартирный вопрос, сейчас прекрасные условия. Вкладываться в жилье с высокой стадией готовности хорошо, но мы отсекаем 60% тех людей, кто не может себе позволить это, оно же стоит дороже и что им делать? Начальный этап строительства – замечательный шанс для молодых семей например.

«ЦЕНТР НОВОСТРОЕК»: Долгострои будут с теми компаниями, которые совсем недавно вышли на наш рынок.

ГК «ЭТАЛОН»: Могу сказать за свою компанию, что абсолютно все планы в силе, те проекты, которые предполагались к строительству, будут возведены в срок. Для каждой уважающей себя компании качественное строительство - приоритет. Тем более сейчас, в связи с возросшей конкуренцией.

«ХУА ЖЭНЬ НЕДВИЖИМОСТЬ»: Сейчас большинство проектов на рынке строительства защищены 214-ФЗ и наши проекты не исключение, так же мы предоставляем дольщикам договор страхования рисков застройщиков. Это в корне меняет ситуацию. Никому не выгодно, чтоб появлялись долгострои.

Может вообще стоит отложить покупку, что называется до лучших времён? Многие сейчас особенно боятся становиться дольщиком...

«ПЕТРОПОЛЬ»: Можно очень долго петь мантры о том, что на рынке все хорошо, но реальность такова: есть покупатель, у которого было мало денег, а сейчас еще меньше. И при этом у него есть страх, потому что он не знает, что будет дальше с его доходами, с ценами на продукты, с работой, с экономикой в целом. И этот страх мешает ему рационально мыслить. Пока не сложится обстановка стабильности в экономике, на рынке недвижимости и других сферах, мантры не улучшат ситуацию. Очень хорошо, что появились ипотечные программы с господдержкой, они, безусловно, поддержат спрос. Маркетинговые акции, которые проводят многие застройщики, также позитивно влияют на рынок. Но сказать что это в корне улучшит ситуацию нельзя. Тем не менее, впадать в пессимизм точно не стоит. Жилье есть, было и всегда будет базовой потребностью людей. И в плане долгосрочных надежных инвестиций она остается на первом месте. Цена намного не упадет. Мы это уже проходили в 2008-м – тогда все ждали, что цена упадет в 2 раза. Упала, но максимум на 20%. Но вот хороших «вкусных» квартир через полгода - год может уже не быть. Поэтому если вам нужна квартира – тщательно выбирайте, оценивайте надежность застройщика и покупайте сейчас.

«ХУА ЖЭНЬ НЕДВИЖИМОСТЬ»: Сейчас ситуация благоприятна, чтобы дольщики участвовали в строительстве, т.к. застройщики идут на уступки, дают выгодные условия. Бурные времена рождают лидеров. Те кто выводят новые предложения, развиваются – это как раз те компании, которые и в дальнейшем будут лидировать на рынке. Сейчас ипотека упала на 2%, а до этого застройщики искали ей альтернативу.

То есть спрос на квартиры всё-таки снижается?

АН «ИТАКА»: Мы активно продаем квартиры в новостройках с 98 года. Фундаментальный вопрос для всего рынка жилья – а это опасно? Ответ однозначный – нет. Последние годы были исключительно благоприятны для застройщиков. Некоторые опасения, которые обсуждаются, преувеличены. Снижение процентных ставок не является самым главным. В этом квартале падение продаж на новострое более 40%, это больше, чем мы предполагали, по вторичке - в два раза меньше. Но мы видим, что для целого ряда клиентов первичка действительно является оптимальным решением. Думаю, второй квартал с учетом субсидирования процентной ставки и готовности застройщиков идти навстречу покупателям будет лучше с точки зрения продаж, но говорить о фундаментальном изменении в лучшую сторону я бы не стал.

«LEGENDA»: Есть два лагеря: риелторы и девелоперы.
Фундаментальное отличие в том, что агентства недвижимости в принципе не заглядывают дальше одного квартала. Любой девелопер подтвердит, что минимальный срок проекта – четыре года. Нельзя на каждое снижение/повышение покупательской активности реагировать рефлексами «ой, падает! ура - растет!». серьезный девелопер - имеет долгосрочные стратегии - он в любом случаем учитывает колебания покупательского спроса. . Мы живем в большом городе, сюда всегда будут ехать люди, поэтому спрос на жилье будет всегда, . Все это стимулирует так или иначе первичный рынок.

Цены на материалы, особенно импортные, растут. Как это отражается на ценах и сроках?

СК «ЭЛЕМЕНТ-БЕТОН»: Доля стройматериалов имеет значение в стоимости метра, хотя она и не столь существенна. Есть иностранные поставщики, от которых мы не можем отказаться, т.к. это напрямую связано с нашим имиджем и финскими «фишками». Рынок большой, найти замену можно естественно без потери в качестве. Просто об этом раньше не задумывались.

«РОССТРОЙИНВЕСТ»: Себестоимость, конечно, подросла. Но это произошло скорее за счет той инфляции, которая в стране накопилась с начала года и это нормально. Если смотреть по структуре стройматериалов, в декабре скакнула стоимость на металл. Оборудование, на котором он делается в России, преимущественно иностранное и обслуживается иностранными компаниями. Но в данный момент цены на металл практически вернулись к уровню 2014 года. По другим позициям – песок, щебень – где-то цены стали даже ниже. Но впереди еще целый год практически и цена может вырасти.

«ХУА ЖЕНЬ НЕДВИЖИМОСТЬ»:Повторюсь, ситуация не неожиданная, многие подстраховались. Еще в 2014 году мы увеличили фонд закупок, многие поставщики предлагали большие объемы по привлекательным ценам, что на сегодняшний день нам позволило не поднимать цены на наши объекты.

«ЭТАЛОН»: Не соглашусь. Ни одной даже большой компании не сделать таких запасов, чтобы жить на них бесконечно. Стоимость стройматериалов оказывает значение на конечную стоимость квадратного метра, но не настолько значительно, как это может показаться на первый взгляд. Каждый план, проект пересматривается с точки зрения импортозамещения. Некоторые поставщики меняются, и мы видим, что есть на что заменять, при этом сохраняя высокий уровень качества .Об этом раньше не задумывались, были накатанные рельсы. Нынешняя ситуация позволяет посмотреть на рынок стройматериалов заново.


«ЛЕНСТРОЙТРЕСТ»:У нас себестоимость материалов в среднем выросла на 10%. А говорить, что все их возможно заменить, нельзя. Мы обещали нашим клиентам много материалов импортного производства, и для них это очень важно. Конечно, есть много контрактов, которые заключались в ноябре-декабре на ажиотажном спросе со всех сторон. И цены повышались у всех достаточно серьезно. Но мы реагировали на высокий спрос. Мы обещали нашим клиентам определенный уровень жизни, и теперь воплотить все обещания в жизнь - это вопрос нашей репутации.


Какие банковские программы предлагают застройщики? Не возникнет ли проблем с льготами?

ООО «ПОЛИС ГРУПП»:В марте предложения крупнейших банков стали более доступными: заработала программа государственного субсидирования ипотеки. О намерении участвовать в программе заявили уже 11 российских банков. Важно отметить, что эта программа действует только для первичного рынка, и многие из ведущих застройщиков уже объявили о приеме заявок на ипотеку по ее условиям, в том числе и в «Полис Групп». Также мы регулярно проводим специальные акции для покупателей в сотрудничестве с банками. Что касается субсидий, застройщики заинтересованы в поддержании спроса. А условия предоставления субсидий позволяют потратить их на первичном рынке. Поэтому и материнский капитал, и военная ипотека, и субсидии для молодых семей могут быть использованы на рынке новостроек.

«ЛЕНСТРОЙТРЕСТ»: Такие кризисы позволяют посмотреть на рынок недвижимости по-другому: это отличный момент для поиска новых ресурсов и исследования иных сегментов потребителей. Так, военная ипотека – достаточно новый инструмент, который уже сегодня демонстрирует нам хорошие показатели спроса и продаж. Главное преимущество программы для военнослужащих – это отсутствие сокращений объема финансирования и риска прекращения дотаций.

«БАЛТИЙСКАЯ ЖЕМЧУЖИНА»: Ипотека пока не так доступна как об этом говорят и то что банки переходят на субсидирование это пока что только слова. Мы стараемся идти навстречу, но больше двух лет рассрочки не даем. Что касается ипотеки, сейчас возникли ситуации когда многие покупатели на ажиотаже декабря в январе брали под большие проценты (18-20%). Теперь они в ступоре, ведь ставки упали. Сейчас важен диалог с застройщиком – мы готовы на скидки и акции, в пределах разумного конечно.

«ЭТАЛОН»: Да, мы работаем и с материнским капиталом, и с военной ипотекой. Всезависитотконкретногообъекта и квартиры, варианты есть
Мы все время разрабатываем альтернативные схемы для стимулирования спроса: более длительную рассрочку, беззалоговую рассрочку после сдачи дома, сокращаем первый взнос.
По итогам первых месяцев 2015 года мы видим, что рассрочки вновь набирают популярность

«ЭЛЕМЕНТ-БЕТОН»: Ипотека - это прекрасный инструмент продаж для застройщика. Но застройщику нужны хорошие условия от банков. В начале года, когда процентные ставки по ипотеке сильно возросли, застройщикам пришлось применять различные маркетинговые программы. Чем стали заменять ипотеку?
Ипотека 9%: формируется за счет дополнительной скидки, которую предоставляет застройщик, таким образом, расчет ипотеки производится с учетом предоставленной скидки, и общая сумма по кредиту будет значительно меньше. Однако при этом в кредитном договоре с банком указываются именно те проценты, которые берет банк.  Еще раз подчеркну: ипотека 9% - это "маркетинговая" ставка, за счет скидки, предоставленной застройщиком.
Появилась, так называемая, "длительная рассрочка" от застройщика. Те, кто работают по 214 ФЗ, могут дать рассрочку на период превышающий срок окончания строительства.  Эти условия прописываются в договоре. Другое дело, какова будет цена квартиры, которая продается по такой длительной рассрочке. Застройщик ведь тоже в убыток работать не будет. Плюс посчитаем инфляцию и цена за квадрат, естественно, возрастает. Сравнивая 100% оплату, ипотеку и длительную рассрочку, последний инструмент самый менее привлекательный по цене, хотя дает свои преимущества, например тем людям кому отказали в ипотеке.
Третий вариант комбинированный: покупатель оформляет часть оплаты в рассрочку до конца строительства, а остальное берет в ипотеку. Если рассматривать такой вариант в настоящее время. Он очень выгоден. Во-первых, рассрочка до конца строительства, в отличии от длительной рассрочки выдается на очень хороших условиях, а во-вторых, ситуация с ипотекой налаживается и если рассматривать на перспективу, относительно снижения процентных ставок, то прогноз положительный.

«ЭТАЛОН»: При большом пуле готовых квартир мы можем позволить себе 10-летнюю рассрочку. Для покупателя ежемесячный взнос в этом случае получается немногим больше аренды. Но это небольшая доля квартир конечно.

«ПЕТРОПОЛЬ»: Такую щедрость могут позволить далеко не все компании. Это должен быть очень тщательно просчитанный ход. Если небольшая компания начинает играть в игры под названием «длинные рассрочки», возникают реальные риски для покупателя что, в лучшем случае, сильно пострадает качество, так как компания не сможет построить дом по сегодняшним деньгам на завтрашние доходы.