Разделяем риски
Добросовестный застройщик должен получить разрешение на строительство. Этот документ не дадут, если нет земельного участка, проекта строительства, прошедшего экспертизу, или не получены технические условия. А это согласованные и подведённые к участку коммуникации. Их обеспечение стоит дорого, но добросовестный застройщик оплачивает эти расходы из собственных средств.

– В этом и его экономический интерес, – поясняет Юрий Скоробогатов, директор юридического агентства. – Начиная продажу квартир с какого-то уже возведённого этажа, он может назначать более высокую цену.

Зато и покупатель уже имеет определённые гарантии. Если застройщик продаёт квартиры на стадии котлована, не обеспечив технические условия, значит, у него недостаточно собственных средств. Следовательно, риски выше, хотя цена ниже.

– Необходимо также поинтересоваться, есть ли уже зарегистрированные договоры долевого участия по объекту, – добавляет Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».  – Если Росреестр уже зарегистрировал договоры долевого участия по этому дому, то, скорее всего, и последующие договоры, заключённые по тому же шаблону, будут зарегистрированы.

Репутация дороже всего
Объективно оценивать репутацию застройщика особенно важно, подчёркивают эксперты.
– Нужно понимать разницу между желанием застройщика казаться надёжным и его реальным потенциалом. При выборе жилья важно не только внимательно изучить сайт строительной компании, разрешительные документы на земельный участок и строительство, послужной список, наличие статусных наград, качество и скорость строительства объектов, но и почитать социальные сети – довольны ли компанией дольщики ранее реализованных проектов, – призывает Артём Босов, директор по продажам ООО «КВС. Агентство недвижимости».

Что должно насторожить покупателя, так это подозрительно низкий ценник. Проанализируйте ситуацию с ценами квартир и стоимостью «квадрата» в нужной локации.

– Чудес не бывает – цена ниже рыночной может свидетельствовать о проблемах у застройщика. Если стоимость жилья заведомо ниже, чем цена квартир в соседних строящихся объектах от других застройщиков, стоит насторожиться, – подчёркивает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»  (эксклюзивный брокер Setl City).

Просите совета

В Интернете можно найти большое количество форумов с обсуждением самых разных строительных площадок. А крупные жилые комплексы могут похвастаться собственными интернет-форумами жильцов.

– После покупки жилья я решила создать форум для таких же, как я, инвесторов, – поясняет модератор форума жильцов одного из петербургских строящихся жилых комплексов Ирина. – Мы вместе решали возникающие проблемы, обсуждали темпы строительства, общались на форуме с представителями застройщика.

Читайте внимательно
У частного лица нет оснований для просмотра бухгалтерских документов, зато в распоряжении будущего дольщика достаточно других источников, которые позволяют оценивать компанию-застройщика и её руководителей. Обязательно возьмите домой и внимательно прочтите договор долевого участия, а также проектную декларацию, в которой указано разрешение на строительство, права на землю. Кстати, кроме застройщиков квартиры часто предлагают подрядчики. Это более сложный случай, и здесь лучше сразу воспользоваться поддержкой юристов.

Проверка кризисом
Успешное преодоление компанией кризиса 2008–2009 годов – хороший показатель.
– Если компания замораживала строительство своих объектов в этот период, но продолжала привлекать средства дольщиков и инвесторов, это должно насторожить покупателя, – предупреждает Олег Пашин.

Ещё один критерий – аккредитация новостройки в банках.
– Партнёрские отношения со стабильными кредитными организациями – хороший знак, – соглашается Денис Лола. – Банки при аккредитации запрашивают и внимательно проверяют всю разрешительную документацию на объект. Если объект строится уже несколько месяцев, а ни один банк его ещё не аккредитовал, это может говорить о проблемах с документами.

Людмила Здоровецкая - начальник отдела продаж Группы компаний «РосСтройИнвест»

Людмила Здоровецкая - начальник отдела продаж Группы компаний «РосСтройИнвест»

Мнение: Людмила Здоровецкая
Надёжной компании нечего скрывать
- Первое, на что нужно обращать внимание – репутация застройщика: что о нём пишут, говорят, сколько лет он на рынке, какие объекты и в какие сроки были сданы, были ли после сдачи жилых домов  какие-то проблемы. Всегда проверяйте и документацию. 214-й ФЗ и соответствие ему документов являются дополнительным признаком надёжности.  Законны сегодня лишь два варианта: ЖСК и ДДУ. Никакого другого договора быть не может. И верьте своим глазам, проверяйте реальную активность строительства. Надёжному застройщику нечего скрывать, он устанавливает на объекте камеры, которые в режиме онлайн показывают дольщикам, какие работы ведутся прямо сейчас. Если этажи растут и на объекте много рабочих и строительной техники, значит, компания работает, всё в порядке.